L’assurance dommages-ouvrage, une obligation en cas de construction même pour les particuliers !
La construction de sa maison est un projet important, qui mobilise du temps et des ressources. Bien souvent cependant, les particuliers qui font réaliser les travaux de construction se retrouvent face à des défauts de construction, ou à des sinistres après la livraison de leur chantier de construction par le contracteur ou le maître d'œuvre. Il est donc essentiel, pour les particuliers, de souscrire à une assurance dommages-ouvrage afin de se protéger d'éventuelles malfaçons de construction et pouvoir faire financer les travaux de réparation et de correction. Retrouvez, dans cet article, les éléments d’information pour la souscription de l’assurance dommages-ouvrage lorsqu’on est un particulier.
L’assurance dommages-ouvrage, une obligation légale
Lorsque le particulier a le statut de maître d’ouvrage (c’est à dire qu’il est le commanditaire des travaux), il doit obligatoirement souscrire à l'assurance dommages-ouvrage.
En effet, l’article L. 242-1 du Code des assurances précise que “toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du Code civil”.
De plus, selon la loi 78.12 du 4 janvier 1978 (loi Spinetta), les particuliers qui font réaliser des travaux de construction, de rénovation ou de réaménagement ont l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. L’assurance dommages-ouvrage n’est pas obligatoire pour le particulier qui réalise lui-même les travaux de construction ou de rénovation.
L’assurance dommages-ouvrages doit être prise avant le début des travaux. La garantie est généralement effective à l'expiration de la garantie de parfait achèvement (soit un an après la réception des travaux). La garantie dommages-ouvrage dure donc 9 ans et se termine au même moment que la garantie décennale.
L'utilité de l’assurance dommages-ouvrage
La garantie dommages-ouvrage offre la possibilité au souscripteur d’avoir une prise en charge des travaux de réparation pour les dommages survenus et constatés après la réalisation des travaux initiaux, qu’ils soient des travaux de construction ou de rénovation. La garantie dommages-ouvrage s’applique au moment où la responsabilité décennale d’une entreprise BTP, d’un constructeur, d’un artisan, d’un maître d'œuvre ou d’un architecte est engagée.
Le but de l’assurance dommages-ouvrage est de couvrir les éventuelles réparations sans, dans un premier temps, rechercher la responsabilité pour que l'assurance décennale de l'entreprise responsable du sinistre couvre la réparation des travaux. Dans un deuxième temps, la compagnie d’assurance qui a accordé la garantie dommages-ouvrage va se tourner vers le constructeur, l’entreprise BTP, l’artisan ou l’architecte ayant réalisé les travaux. Celui-ci se tournera à son tour vers sa compagnie d’assurance pour le dédommagement.
Que couvre l’assurance dommages-ouvrage exactement ?
L’assurance dommages-ouvrage est applicable pour les dommages couverts par la garantie décennale. La garantie décennale couvre les malfaçons qui affectent la solidité et rendent l’ouvrage impropre à sa destination, de même que les malfaçons qui compromettent la solidité des éléments indissociables de l’ouvrage en termes de viabilité, d’ossature, de fondations, de clôture et de couverture, soit en d’autres mots, tous les éléments qui ne peuvent être retravaillés sans toucher et détériorer la construction.
Les dommages couverts peuvent être apparents comme non-apparents. Quelques exemples de vices et de malfaçons couverts par la garantie décennale et donc aussi couverts par l’assurance dommages-ouvrage incluent les infiltrations d’eau par la façade ou par la toiture, l’affaissement du plancher, l’effondrement de la toiture, les mauvaises isolations thermiques murales, les fissures murales, ou encore les défauts résultant d’un vice de sol.
Les garanties de base de l’assurance dommages-ouvrage couvrent donc les mêmes dommages couverts par la garantie décennale (fuites de canalisations, fissures dans les murs et dans les sols carrelés etc). Les compagnies d’assurance peuvent proposer des garanties optionnelles. Ces garanties sont toutefois rares et peu connues du grand public. Elles incluent, par exemple, la couverture des dommages matériels aux équipements, les dommages matériels subis par les existants, les dommages immatériels ou encore la garantie tous risques chantier.
A noter que la garantie dommages-ouvrage est prise par le maître d’ouvrage, qui peut être un particulier, alors que l'assurance décennale est obligatoirement souscrite par un professionnel de la construction. Les deux assurances sont complémentaires - la garantie dommages-ouvrage va permettre au mandataire des travaux d'accélérer la procédure d’indemnisation lorsque la responsabilité décennale du réalisateur des travaux est engagée.
Le coût d’une assurance dommages-ouvrage pour le particulier
Le prix de la garantie dommages-ouvrage pour particuliers dépend de plusieurs éléments différents. Le premier facteur affectant le prix est le coût total de la construction ou des travaux à réaliser. En effet, le prix de la garantie dommages-ouvrage s’exprime en pourcentage du montant global des travaux.
Les autres facteurs influant sur le prix de la garantie sont la nature des travaux (par exemple si ce sont des travaux de construction ou des travaux de rénovation), le type de bien immobilier dont il est question (appartement, maison individuelle, château, copropriété, etc), ainsi que la compagnie d’assurances qui fournit la garantie.
Bien qu’il soit important de choisir une assurance dommages-ouvrages qui a la capacité de couvrir au mieux le souscripteur pour les travaux faits et les vices qui pourraient survenir, il est aussi nécessaire de choisir une assurance dommages-ouvrage adaptée au budget du souscripteur. Il peut donc être utile au souscripteur d’avoir recours à un comparateur d’assurances afin de pouvoir étudier les différentes propositions des compagnies d’assurance et de trouver celle qui offre le meilleur rapport qualité/prix.
De plus, l’assurance dommages-ouvrage choisie doit être adaptée à la situation particulière du souscripteur. Par exemple, si le souscripteur a fait un investissement locatif et est un propriétaire-bailleur, il se peut qu’il soit dépendant des loyers perçus pour rembourser un crédit immobilier.
Si des malfaçons surviennent et rendent le bien impropre à sa destination, et que le souscripteur ne peut donc mettre son bien en location tant que les réparations ne sont pas réalisées, le souscripteur subit un préjudice immatériel. La garantie dommages-ouvrage doit donc inclure une garantie optionnelle pour prendre en charge les loyers.
Que risque-t-on lorsque l’on ne souscrit pas à l'assurance dommages-ouvrage ?
L’article L243-3 du Code des Assurances stipule qu’il n’y a aucune sanction en cas d’absence de garantie dommages-ouvrage pour les particuliers qui entament une construction pour eux-mêmes ou pour leur famille directe. Les sanctions sont applicables uniquement aux professionnels de la construction. Cependant, le défaut de souscription à l'assurance dommages-ouvrage peut avoir des conséquences importantes. Il est donc fortement recommandé aux particuliers de souscrire à cette assurance avant d’entreprendre des travaux de construction ou de rénovation.
En tant que particulier vous lançant dans l’auto-construction ou dans les travaux de rénovation que vous réalisez vous-même, vous pouvez voir votre demande de prêt refusée par les banques si vous ne présentez pas de garantie dommages-ouvrage.
De même, si vous envisagez de vendre votre bien immobilier dans les dix ans (qui correspond à la durée de validité de la garantie dommages-ouvrage) suivant la réalisation des travaux, le notaire exigera une assurance dommages-ouvrage, car l’assurance va suivre le bien vendu et protéger le nouvel acquéreur des vices de construction après la vente.
Sans l’assurance dommages-ouvrage, la vente du bien immobilier peut être annulée. L'acheteur peut également demander à faire baisser le prix de vente d’un bien immobilier qui n’est pas couvert par la garantie dommages-ouvrage. Sans assurance dommages-ouvrage, le vendeur reste responsable vis-à-vis de l’acheteur et devra assumer les malfaçons.
Finalement, sans assurance dommages-ouvrages, si des vices de construction sont découverts, l’indemnisation est plus longue et plus compliquée, car il faudra d’abord rechercher et établir la responsabilité avant d’obtenir une indemnisation. Cela se fera par voie légale, avec toutes les contraintes de temps et de coûts associées.
Déclarer un sinistre sous assurance dommages-ouvrage
Lorsqu’une malfaçon est constatée, il faut faire une déclaration à la compagnie d’assurance par lettre recommandée, avec accusé de réception, dans un délai de 5 jours. La compagnie d’assurance a un maximum de 10 jours pour demander des informations additionnelles, si nécessaire.
Si la demande de l'assuré n’est pas justifiée ou si les dommages coûtent moins de 1 830 euros, la compagnie d’assurance a un délai de 15 jours pour notifier l'assuré. La compagnie d’assurance a également un délai de 60 jours à respecter pour mandater un expert si nécessaire et obtenir un rapport préliminaire de celui-ci.
L’envoi du rapport final de l’expert pour établir le montant des travaux et l’envoi de l’offre d’indemnisation à l’assuré doit se faire sous 90 jours maximum, mais ce délai peut être étendu à 135 jours pour les cas complexes.
